国税发200931号（国税发200931号原文房地产企业企业所得税）

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1、第一，销售未完工开发产品的企业所得税收入确认的时间点：签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得收入的时间点。

2、其实房地产公司的收入确认时间一般以商品房结算，交付客户为时点确认收入。房子没完工，先预售，可以计入预收款，确认收入以后按照合同结转利润以及计算成本。房地产企业确认收入问题？房地产属资金密集型行业，投资大。

3、房地产企业预售商品房业务，会计预收的预售房款因商品房风险报酬没有转移，不符合会计收入确认条件，因此会计不确认收入。

4、地产公司的收入确认时间一般以商品房结算，交付客户为时点确认收入。房子没完工可以确认收入，确认收入以后按照合同结转利润以及计算成本。房地产属资金密集型行业，投资大。

企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，应根据《中华人民共和国企业所得税法》第四十六条及财税[2008]121号文规定的条件，计算企业所得税扣除额。

借款利息是否可以税前扣除？借款利息符合条件，可以进行税前扣除。《企业所得税实施条例》规定，非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出准予扣除。

贷款利息能否在税前扣除，要取决于向谁借的款以及借款的金额。

公司与公司之间的借款利息不超过银行同期利率的4 倍，都是可以在税前扣除的。但必须要提供正规的发票才可以。

。你公司在生产经营中向无关联关系的金融机构借款发生的利息支出，可以税前据实扣除。你公司应按照《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号）规定进行税务处理。

企业所得税法定扣除项目除成本、费用和损失外，税收有关规定中还明确了一些需按税收规定进行纳税调整的扣除项目。主要包括以下内容：⑴利息支出的扣除。

1、（一）出包工程未终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但高不得超过合同总金额的10％。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。

2、可以预提。但是不是直接全额按照施工合同的总价进行预提，为了反映真实的成本应该根据施工合同的的施工进度预提费用。

3、在没有收到发票时，预付账款是不能结转成本的，可以按照工程进度（或合同约定）预提开发成本。预付账款是指企业按照购货合同规定预付给供应单位的款项。

4、税法中可以预提的实在是太少了。只有房地产企业可以预提四项成本费用。金融企业可以预提减值准备。其他的企业是没有办法来预提的。

5、房地产企业“预提费用”是指企业从成本费用中预先列支但尚未实际支付的各项费用，如银行借款的利息费用、预提的固定资产修理费用、租金和保险费等。

6、举例说明光明房地产公司2019年12月交房，全部销售。开发成本预算金额10亿元，其中建安合同5亿元，2019年12月交房时取得成本8亿元，尚有2亿元建安成本未取得发票。

1、国税发[2009]31号文对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，规定了四种分配方法，具体包括：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。

2、借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

3、直接成本法按期内某一成本对象直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。预算造价法按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

4、国税发〔2009〕31号对计税成本确认的相关规定第一，房地产企业预售房计税成本(企业所得税前扣除成本)确认的时间点：开发产品完工的时间点。

1、因此，房地产开发企业缴纳的土地闲置费，允许在企业所得税税前扣除。

2、土地闲置费可以在企业所得税前扣除。土地闲置税是指在城市规划区范围内以出让方式取得土地使用权、闲置一年以上的需交费用，可以在企业所得税前扣除，不可以在土地增值税前扣除。

3、所得税不可以税前可以扣除。土地增值税可以在企业所得税中扣除。企业所得税法第八条规定，企业在计算应纳税所得额时，可以扣除与其取得的所得有关的税款。企业为取得营业收入而实际发生的必要的正常支出。

4、税法规定：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)规定：“土地闲置费计入开发产品计税成本支出在税前扣除。

国税发200931号（国税发200931号原文房地产企业企业所得税）

文件有的。你没有仔细看。完工后要求及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额与预计毛利额之间的差额调整应纳税所得额。

房地产开发企业应当执行现行有效文件国税发（2009）31号文件，国税发（2006）31号文件全文失效。

依据国税发〔2009〕31号三条规定和国税函【2010】201号文件的规定，甲公司的完工时间是2016年10月交房的时间。第二，已经出售完工产品计税成本的计算截止时间。

国税发[2009]31号文件第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费，而确定的费用承担项目。

这是全文件的要害。这个文件的依据之一，是《企业所得税法》第20条对税务总局的授权。